한국 사회는 지금 ‘1인가구의 시대’에 접어들었다. 통계청에 따르면 2023년 기준 전체 가구 중 1인가구가 차지하는 비중은 34%를 넘어서며, 이는 3가구 중 1가구가 혼자 사는 가구임을 의미한다. 고령화, 만혼화, 비혼화, 이혼 증가, 청년층의 독립 등 다양한 요인이 맞물리며 전통적인 가족 중심 주거 모델은 빠르게 붕괴되고 있다. 그러나 이 같은 인구 구조의 대전환에도 불구하고, 한국의 주택정책과 시장 구조는 여전히 과거의 틀에 머물러 있다.
대표적인 예가 아파트 중심의 주택 공급 구조다. 대규모 택지 개발과 중대형 평형 위주의 아파트 분양은 여전히 주거 정책의 핵심으로 자리 잡고 있으며, 이는 1~2인이 거주하는 소형 주택 수요와 뚜렷한 괴리를 형성한다. 특히 수도권이나 도심권에서 거주를 원하는 청년층 1인가구는 적절한 크기와 가격의 주택을 찾기 어렵고, 고시원, 비정형 오피스텔, 쉐어하우스 등 불안정한 거주 형태로 밀려나는 경우가 많다.
이 글에서는 급증하는 1인가구와 한국 주택시장의 구조적 불일치를 짚고, 공공임대와 소형주택의 수요·공급 불균형 문제, 그리고 주택 정책 전반의 시차와 제도적 한계를 분석해보고자 한다. 궁극적으로, 1인가구가 주류가 된 시대에 맞는 새로운 주거 패러다임은 무엇이어야 하는지에 대한 방향성을 모색하는 것이 이 글의 목적이다.
1. 1인가구의 급증과 아파트 중심 공급 구조의 미스매치
한국의 가구 구조는 빠르게 변화하고 있다. 특히 1인가구의 증가 속도는 인구통계학적으로도 이례적일 정도로 가파르다. 통계청에 따르면 2023년 기준 전체 가구 중 1인가구 비중은 34%에 이르렀으며, 이는 3가구 중 1가구가 혼자 사는 구조임을 의미한다. 과거에는 결혼을 중심으로 형성된 3~4인 가족이 주류였지만, 고령화, 비혼화, 만혼화 등의 사회 변화로 인해 ‘혼자 사는 사람들’이 새로운 경제 주체로 등장했다.
하지만 주택 시장의 공급 구조는 여전히 아파트 중심이다. 특히 중대형 평형, 전용 84㎡ 이상의 아파트 비중이 높고, 이는 실질적으로 12인이 거주하기에는 과도한 규모이다. 수도권 분양 시장을 보면, 소형 주택 비중은 10% 내외에 불과하며 그마저도 원룸형 오피스텔이나 고시원 등 비정형적 주거 공간이 많다. 이러한 공급 구조는 1인가구의 실제 수요와의 괴리를 낳고 있다. 특히 자산을 충분히 축적하지 못한 2030대 1인가구는 아파트 구매는 물론, 전세 진입조차 어려운 경우가 많다.
정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 소형 공공임대 주택을 공급하고 있지만, 수요에 비해 공급은 턱없이 부족하다. 1인가구가 많은 서울 도심에는 토지 확보가 어려워 공공임대는 주로 외곽이나 수도권 변두리에 집중되며, 이는 일자리나 교육, 교통과의 접근성 문제로 이어진다. 결국 1인가구는 주거 안정성에서 가장 큰 사각지대에 놓여 있는 셈이다.
아파트 중심의 주택 공급은 1인가구를 ‘비정상’ 소비자로 간주하고 있는 정책적 관성이 반영된 결과라 볼 수 있다. 그러나 이제는 1인가구가 ‘정상’이 된 시대이다. 공공정책의 방향성 역시 기존의 가족 단위 주거에서 벗어나, 개인 단위 주거, 특히 ‘작지만 자율적인 공간’을 전제로 설계되어야 할 시점이다.
2. 공공임대와 소형주택 수요의 구조적 불일치
1인가구의 주거 문제를 해결하기 위한 가장 현실적인 대안은 공공임대주택이다. 실제로 정부는 매년 수만 호의 공공임대를 신규로 공급하고 있지만, 여전히 체감되는 주거 불안은 완화되지 않고 있다. 이는 단순히 ‘물량’의 부족 때문만이 아니라, ‘구조’의 불일치가 주요 원인이 된다. 현재의 공공임대 정책은 사회적 취약계층 중심으로 설계되어 있으며, 중산층 1인가구나 청년층에게는 배제되는 경우가 많다.
또한, 공급되는 공공임대의 대부분은 전용면적 26㎡ 이하의 초소형 원룸 형태가 많다. 이는 최저주거기준에는 부합하지만, 실제로는 사생활 확보가 어렵고, 수납·취사·휴식 등 주거 기능이 분절되는 불편함이 있다. 1인가구라 하더라도 여유 공간, 재택근무 공간, 손님 응대 공간 등 다양한 삶의 조건이 반영되어야 하지만, 현재의 임대주택은 여전히 ‘최저’만을 기준으로 설계되고 있다.
민간시장에서의 소형 주택 역시 상황은 녹록지 않다. 최근에는 도시형생활주택이나 소형 오피스텔이 증가하고 있지만, 이 역시 수익형 투자 수단으로 전락해 전·월세 가격은 수직 상승하고 있다. 즉, 실제로 거주할 목적의 소형 주택은 공급이 적고, 재테크 목적의 매물이 시장을 왜곡시키는 구조다.
더 큰 문제는 공공과 민간의 경계가 무너지는 과정에서, 중간 지대에 놓인 청년·중소득층 1인가구의 주거 선택권이 현저히 축소된다는 점이다. 이들은 무주택자임에도 불구하고 공공임대 진입은 어렵고, 민간 주택의 임대료는 감당하기 힘든 이중고를 겪는다. 결국, 반지하·고시원·쉐어하우스 등 비공식 주거로 밀려나거나, 주거비 부담 때문에 주거지를 자주 이동해야 하는 불안정성이 상시화된다.
따라서 단순한 ‘공공임대 확대’가 아니라, 1인가구의 생활 조건을 반영한 소형 주택 공급 모델이 필요하다. 예컨대 소규모 복합형 공동체 주택, 마이크로 아파트, 공유형 주거공간 등 새로운 주거 형태에 대한 제도적 수용이 시급하다. 주택 정책은 단지 주거 공간만이 아니라 ‘삶의 질’을 보장하는 공간 설계와 맞닿아 있어야 한다.
3. 정책의 시차와 주거 불균형의 고착화
정부의 주택 정책은 통상 수요자보다 수 년 이상 늦게 반응하는 경향이 있다. 이는 정책 기획과 예산 배정, 토지 확보, 설계 및 시공, 입주까지 걸리는 시간 때문이다. 반면, 1인가구 증가 속도는 비선형적이며, 특히 수도권 청년층의 거주 이동성은 그보다 훨씬 빠르다. 이로 인해 수요-공급 간 시차 문제가 주거 불균형을 고착화시키고 있다.
예를 들어, 정부가 청년 주택 수요를 파악하고 2025년에 공공임대 2만 호를 공급하겠다고 발표하더라도, 실제로 입주가 가능한 시점은 2030년이 될 수 있다. 그 사이 시장은 더 빠르게 변하고, 정책은 시대착오적이 될 수 있다. 특히 코로나19 팬데믹 이후 재택근무, 비대면 서비스, 온라인 플랫폼 노동 등의 증가로, 1인가구의 주거 니즈는 더욱 다층화되었지만, 이에 대응하는 정책은 아직 과거의 패러다임에 머물러 있다.
또한, 1인가구 주거 문제는 단순히 물리적 공간의 문제가 아니라, 세금, 금융, 교통, 복지 등 다양한 정책과 얽혀 있다. 예를 들어, 1인가구는 가구당 소득은 낮지만, 부동산 취득세, 종합부동산세 등의 과세 기준은 가족 단위와 동일하다. 금융권 대출 역시 가구 소득이 아닌 개인 신용으로 평가되어, 주거자금 마련이 어렵다. 이런 점에서 1인가구는 주거 약자의 지위를 갖지만, 실제 정책에서는 ‘정책 공백’의 대상이 되기 쉽다.
지방 정부의 대응도 제각각이다. 서울시는 역세권 청년주택 사업 등을 통해 소형주택 공급을 시도하고 있으나, 민간 건설사와의 이해관계 충돌, 임대료 기준의 상향 문제 등으로 혼선이 많았다. 반면, 일부 지방 도시들은 1인가구를 대상으로 한 정책을 사실상 고려하지 않고 있으며, 이는 지방소멸과도 연결된다.
결국, 1인가구 주거 문제는 단기적 수급의 문제가 아니라, 중장기적 인구구조 변화와 주택 시스템 전환의 문제이다. 아파트 중심의 대량 공급에서, 다양한 유형의 주거 수요를 수용할 수 있는 다층적, 다원적 주택 공급 시스템으로의 전환이 필요하다. 이는 단지 주거 문제만이 아니라, 도시 구조, 사회 연대, 경제 활력과 직결되는 구조적 과제다.
새로운 주거 패러다임이 필요하다
1인가구의 증가는 단지 인구 통계상의 변화가 아니다. 이는 사회 구조의 재편, 노동 시장의 유연화, 가치관의 전환이 종합적으로 반영된 결과이다. 그러나 주택 정책은 여전히 과거의 규범에 머물러 있고, ‘아파트=주거의 표준’이라는 사고에서 벗어나지 못하고 있다. 이제는 소형주택, 공공임대, 공유주택 등 다양한 모델을 제도적으로 인정하고 육성할 시점이다.
1인가구가 더 이상 ‘예외’가 아닌 ‘표준’이 되는 시대. 그에 맞는 주거 시스템의 재설계는 한국 사회의 지속 가능성과도 직결된다. 지금 필요한 것은 단지 집을 짓는 것이 아니라, ‘사는 삶’을 설계하는 것이다.